중간소득층 구입 여력 주택 시장 이제 전국서 단 3곳

‘아메리칸 드림=주택 구입’의 공식이 깨지고 있다. 일반적으로 지난 수십 년 동안 미국 주택 업계에서는 가정 소득의 30% 이상을 주택 관련 비용으로 지출해서는 안 된다는 개념이 지배하고 있었다. 즉, 지금까지는 소득의 30% 안에서 착실하게 돈을 모아 집주인이 되는 것이 가능하다는 것이었다.
그러나 이러한 일반 원칙은 깨지고 있다. 소득내 30% 기준은 이제 미국 대부분의 주택시장들에서 불가능한 것으로 알려졌다. 리얼터닷컴(Realtor.com)이 전국 상위 50개 주택시장들을 분석한 경과 지역 중위 소득자들에게 주택 구매 및 소유 비용이 가구 소득의 30%를 넘지 않는 곳은 이제 전국에서 단 3곳만인 것으로 나타났다. 이 세 지역은 피츠버그, 디트로이트, 세인트루이스로, 각각 중위 소득자의 주택 구매에 필요한 비용은 소득의 27.4%, 29.8%, 30%였다.
전국적으로 5월 주택 중간 가격은 44만달러였다. 이는 전국 가구 중간 소득의 44.6%가 있어야 감당할 수 있는 금액이다. 리얼터닷컴의 한나 존스 선임경제학자는 “주택 가격뿐 아니라 전반적인 생활비도 크게 상승했다. 이로 인해 중위 소득 가구가 소득의 30% 이상을 주택에 지출하기 어려워졌다. 30% 규칙은 전국 대부분 지역에서 실현 불가능하다”고 말했다. 분석 결과, 전국에서 가장 주택 부담이 높은 시장은 LA였다. LA는 일반적인 연간 주택 소유 비용이 오히려 연간 중위 소득을 초과할 정도이다. 2위와 3위 역시 캘리포니아주에 소재한 샌디에이고와 산호세이다. 샌디에이고와 산호세의 주택 소유 비용은 각각 해당 지역 중위 소득의 77.1%와 72.4%를 나타냈다.
또한 많은 예비 바이어들이 집을 사는 것이 재정적으로 어려울 뿐만 아니라, 집을 매매한 후의 월별, 연간 비용도 급증하고 있다. 즉 주택 구입 비용 뿐 아니라 주택 유지 비용 부담도 날로 커지고 있다. 존스 경제학자는 “플로리다나 캘리포니아처럼 기후 변화로 인한 위험이 커지는 지역에서는 주택 보험 가입 치솟아 바이어들에게 부담이 되고 있다. 모기지 원금과 이자를 고려하면 감당할 수 있는 주택을 찾을 수 있을지 몰라도, 세금과 보험료를 고려하면 감당하기 어려운 경우가 많다”고 말했다. 하버드 대학교 주택연구공동센터(JCHS) 보고서가 인용한 프레디맥 자료에 따르면 2019년에서 2024년 사이 주택 보험료가 57% 급등했지만, 기후 재난 위험이 가장 높은 지역에서는  상승폭이 이보다 훨씬 더 높았다. 연방센서스 미국 지역사회 조사(ACS)에 따르면 재산세 또한 2021년에서 2023년 사이 평균 12% 상승했다. JCHS 연구에 따르면, 중간 가격대 주택을 구매하려면 전체 도시권의 53%에서 구매자가 최소 10만 달러를 벌어야 합니다. 이는 2021년 시장의 11%에서 5배 가까이 증가한 수치이다.